マンションの鳩対策は誰が負担する?【2026年最新】分譲・賃貸別の責任分担と費用負担で揉めない4ステップ対応法

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【監修】有馬(害虫駆除歴6年・累計800件以上の現場経験)

こんにちは、害虫駆除SOSの**有馬(ありま)**です。

「マンションのベランダに鳩が…費用は誰が払う?」「賃貸だから大家負担?でも自分が餌やってないのに…」「分譲だと管理組合に頼める?専有部分は自分負担?」

こんなお悩みはありませんか?

正直にお伝えします——僕が現場で見てきた800件以上の事例の中で、**「マンションの鳩問題で誰が負担するかでトラブルになった人」**を本当に多く見てきました。

マンションの鳩対策の費用負担は、**「分譲か賃貸か」「共用部か専有部か」「原因が誰にあるか」**の3要素で決まります。これを知らないと、本来払わなくていい費用を負担したり、逆に管理会社・大家とトラブルになります。

選び方を間違えると…

Aさん(40代男性・賃貸マンション)の場合: ベランダに鳩が住み着き、**「自分のベランダだから自分の負担だろう」と即・業者依頼。80,000円で完全駆除。後で「大家負担でよかった案件」**と知って後悔。管理会社にも報告せず、後でトラブル発展。

Bさん(30代女性・賃貸マンション)の場合: 鳩発見後、まず管理会社に連絡+4ステップ対応を実施。状況確認の結果、入居前から飛来していたことが判明し、大家負担で完全駆除。Bさんの負担は0円で家族の安全を確保。

この差は約8万円——でも、本当の違いは**「責任分担のルールを知っていたか」**だけです。

この記事では、僕が現場で見てきた経験をもとに、分譲・賃貸別の責任分担・共用部と専有部の区別・入居者と管理組合の負担ケース・揉めない4ステップ対応法を徹底解説します。読み終わる頃には、あなたが「マンションの鳩問題で1円も損せず、誰とも揉めない」具体的な対応を確信を持って実践できるはずです。

【有馬からのアドバイス】

マンションの鳩対策は「まず管理会社・管理組合に連絡」が鉄則。自分で勝手に業者を呼ぶ前に、責任分担を確認すれば、本来払わなくていい費用を負担せずに済みます。

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鳩被害を安全・綺麗に即解決【鳩110番】

まず確認:賃貸か分譲かで対応が変わる
1. 賃貸 vs 分譲の違い
共用部vs専有部:ベランダはどちら?
1. 答え:ベランダは「専有部+共用部の使用権」
2. マンション各部の責任分担
賃貸マンション:大家負担になる5つのケース
1. 大家負担になるケース
2. 賃貸契約書を確認する
賃貸マンション:入居者負担になる3つのケース
1. 入居者負担になるケース
2. 「グレーケース」の判断
分譲マンション:管理組合負担になる3つのケース
1. 管理組合負担になるケース
2. 管理組合での対応プロセス
分譲マンション:区分所有者負担になるケース
1. 区分所有者負担になるケース
2. ベランダの鳩対策での注意点
揉めない4ステップ対応法
鳩対策の費用相場
鳩を放置するリスク
鳩は法律で保護されている(重要)
1. やってはいけないこと
2. 合法的な対策
有馬の現場体験:賃貸+管理会社経由で0円解決したBさん
トラブルになった場合の対処法
まとめ:4ステップで揉めず・損せず・確実に解決
1. 鉄則:証拠記録 × 管理会社へ即連絡 × 書面で合意
よくある質問(FAQ)
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👨‍🔧 この記事の監修者

まず確認:賃貸か分譲かで対応が変わる

マンションの鳩対策では、**「賃貸」か「分譲」**かで全く対応が変わります。

賃貸 vs 分譲の違い

項目	賃貸	分譲
所有者	大家・管理会社	区分所有者(個人)
共用部の管理	大家・管理会社	管理組合
専有部の管理	入居者(契約による)	区分所有者
費用負担の原則	構造的問題=大家	共用部=管理組合
トラブル解決	管理会社経由	管理組合経由

「自分の家の物件タイプを正確に把握する」——これが最初のステップです。

共用部vs専有部:ベランダはどちら?

最も多いトラブルが**「ベランダは共用部か専有部か」**問題です。

答え:ベランダは「専有部+共用部の使用権」

区分	内容
構造的に	共用部分(法的)
使用権	専有部分の所有者に専用使用権
維持管理	大家・管理組合
日常的な使用	入居者・所有者

つまり、**ベランダは「建物の一部=共用部」ですが、「使用権は個人」**という特殊な場所。これが責任分担を複雑にしています。

マンション各部の責任分担

場所	区分	責任
共用廊下	共用部	管理組合・大家
階段	共用部	管理組合・大家
エントランス	共用部	管理組合・大家
屋上	共用部	管理組合・大家
外壁	共用部	管理組合・大家
ベランダ	専有+共用	ケースバイケース
室内	専有部	入居者・所有者
エアコン室外機	専有部	入居者・所有者

詳しくはベランダに蜂の巣ができたらも参考になります。

賃貸マンション:大家負担になる5つのケース

賃貸の場合、以下のケースは大家・管理会社負担になります。

大家負担になるケース

ケース	理由
1. 入居前から鳩が飛来していた	構造的問題
2. マンション全体で被害発生	個人の責任ではない
3. 共用部からの侵入	大家の管理範囲
4. 賃貸契約書に対応が明記	契約上の義務
5. 経年劣化による侵入経路	大家の修繕義務

**「入居者に過失がなければ大家負担」**が原則です。

賃貸契約書を確認する

確認項目	内容
害虫獣対応の特約	「入居者負担」記載の有無
共用部の規定	大家の管理範囲
修繕義務	大家側の責任範囲
ベランダの取り扱い	専用使用権の規定

契約書がない=明確な特約がないなら、大家負担を主張できる可能性が高いです。

賃貸マンション:入居者負担になる3つのケース

逆に、以下のケースは入居者負担になります。

入居者負担になるケース

ケース	理由
1. 入居者が鳩に餌をやっていた	過失あり
2. ベランダに餌になる物を放置	注意義務違反
3. 鳩を寄せる行為(穀物撒き等)	故意

**「入居者の行動が原因」**の場合は、当然入居者負担になります。

「グレーケース」の判断

状況	判断
長期不在中に営巣	入居者の責任問われる可能性
早期に対応せず放置	過失と判断される可能性
ベランダの清掃不足	過失と判断される可能性
入居後の急な被害発生	大家負担の可能性高

**「気づいた時点で即・管理会社に連絡」**することが、入居者の過失を防ぐ最大のポイントです。

分譲マンション:管理組合負担になる3つのケース

分譲の場合、管理組合負担になるのは以下のケースです。

管理組合負担になるケース

ケース	理由
1. 共用廊下・屋上・外壁の被害	共用部の管理責任
2. マンション全体への被害拡大	構造的問題
3. 管理規約に対応が明記	規約上の義務

**「複数住戸に被害が及ぶ場合」**は管理組合での対応が必要です。

管理組合での対応プロセス

ステップ	内容
1. 被害状況の把握	各住戸からの報告
2. 理事会での協議	対応方針の決定
3. 管理会社への相談	業者選定
4. 総会での承認	大規模工事の場合
5. 業者による対策	共用部の鳩対策実施

**「管理組合の動きは遅い」**ため、被害が広がる前の早期報告が重要です。

分譲マンション:区分所有者負担になるケース

分譲で区分所有者(個人)負担になるのは以下です。

区分所有者負担になるケース

ケース	内容
1. 自分のベランダのみの被害	専用使用権の範囲
2. 鳩よけネット等の個別対策	個人の判断
3. 自分が原因(餌やり等)	過失あり
4. 専有部分の清掃・消毒	個人の維持管理

ベランダの鳩対策での注意点

注意点	内容
管理規約の確認	ネット設置の許可制
美観の配慮	共用部の景観
取り外し可能な設置	規約遵守
事前申請	管理組合の許可

**「勝手にネット設置」**はトラブルの原因に。必ず事前確認をしてください。

揉めない4ステップ対応法

マンションの鳩問題で揉めないための、4ステップ対応法を紹介します。

ステップ①:被害証拠を記録する(発見当日)

記録項目	内容
鳩の写真	飛来の証拠
巣の写真	営巣の証拠
フンの写真	被害状況
日付・時間	被害の時系列
動画記録	鳩の行動

**「写真・動画は責任分担の判断材料」**になります。

ステップ②:管理会社・管理組合に即連絡(発見翌日まで)

連絡内容	内容
発見の報告	状況説明
写真の送付	証拠提供
対応方針の確認	誰が負担するか
業者の手配	依頼ルート
緊急度の確認	対応の優先度

「即連絡」が、後の責任分担で「過失なし」を証明する材料になります。

ステップ③:契約書・管理規約を確認(連絡後)

確認項目	内容
害虫獣対応の特約	入居者負担の有無
共用部の規定	大家・管理組合の責任範囲
ベランダの取り扱い	専用使用権
鳩対策の許可制	ネット設置等

ステップ④:書面で対応合意を残す

書面化すること	内容
費用負担の合意	誰がいくら負担
対応業者の選定	管理会社経由か自分か
スケジュール	いつ作業実施
保証	再発時の対応
緊急連絡先	トラブル時

「口頭の合意は後で揉める原因」。必ず書面・メールで残してください。

鳩対策の費用相場

鳩対策の費用相場を確認しましょう。

場所別・費用相場

場所	費用相場
ベランダ1戸分	30,000〜80,000円
共用廊下	80,000〜200,000円
屋上	100,000〜500,000円
マンション全体	500,000円〜数百万円

対策内容別・費用

対策	費用
巣の撤去	15,000〜30,000円
フン清掃・消毒	10,000〜30,000円
防鳥ネット設置	20,000〜50,000円
忌避剤(ジェル等)	15,000〜40,000円
防鳥スパイク	10,000〜30,000円

個別+セット費用の比較

内容	個別	セット
巣撤去+清掃	25,000円+20,000円=45,000円	35,000円
巣撤去+ネット	25,000円+35,000円=60,000円	50,000円
全部セット	80,000円	60,000円

**「セット依頼で1〜2万円安くなる」**のが一般的です。

鳩を放置するリスク

「ちょっとくらい…」と放置すると、深刻な被害につながります。

健康被害

病気	症状
クリプトコックス症	肺炎・髄膜炎
オウム病	高熱・肺炎
サルモネラ菌	食中毒・下痢
ニューカッスル病	結膜炎
ダニ・ノミの大量繁殖	全身のかゆみ

**「鳩のフンに触れただけで感染する病気」**があります。

建物への被害

被害	内容
外壁の腐食	フンの強酸性で塗装・コンクリ劣化
ベランダの汚染	床材の傷み
室外機の故障	内部にフン蓄積
雨樋の詰まり	巣材・フンで排水不良
資産価値の低下	物件評価の下落

近隣トラブル

トラブル	内容
隣戸へのフン飛散	苦情・損害賠償
騒音(早朝の鳴き声)	睡眠妨害
共用部の汚染	管理組合とのトラブル
区分所有法第57条	差止め請求の対象に

「自分の家だけの問題ではない」——これが鳩問題の難しさです。

鳩は法律で保護されている(重要)

知らない人が多いですが、鳩は鳥獣保護管理法で保護されています。

やってはいけないこと

行為	違反内容
鳩を殺す	鳥獣保護管理法違反
卵・雛のいる巣を撤去	違法
鳩を捕獲する	許可なくは違法
鳩に毒餌を与える	違法

罰則: 1年以下の懲役 or 100万円以下の罰金

合法的な対策

対策	合法性
防鳥ネット	○
忌避剤・ジェル	○
防鳥スパイク	○
飛来防止グッズ	○
巣の撤去(卵・雛なし)	○
自治体許可後の捕獲	○

「鳩対策は『追い払う』が基本」——殺す・捕獲は許可制です。

有馬の現場体験:賃貸+管理会社経由で0円解決したBさん

【2026年9月・東京都豊島区のBさん(30代女性・賃貸マンション3階)の事例】

Bさんは賃貸マンションのベランダに鳩が飛来した際、4ステップ対応で大家負担0円で完全解決した模範事例です。

経緯

9月初旬、Bさんはベランダに鳩のフンが大量に発生しているのを発見。よく観察すると、手すりに鳩がとまっているのを目撃しました。

「自分のベランダだから自分で対応するべき?」と一瞬考えましたが、事前にこの記事を読んでいたBさんは、4ステップを冷静に実行しました。

Bさんの4ステップ実施

ステップ①:証拠記録(発見当日・5分)

時間	行動
9:00	鳩・フンの写真撮影
9:05	動画で飛来の様子も記録
9:10	日付・時間をメモ

ステップ②:管理会社に即連絡(当日・10分)

時間	行動
9:15	管理会社に電話
9:20	写真をメールで送付
9:25	管理会社「確認して折り返します」

ステップ③:契約書確認(発見1日後)

確認項目	Bさんの契約
害虫獣対応特約	「経年劣化による被害は大家負担」
ベランダの規定	「専用使用権あり・構造は共用部」
鳩対策の許可	「管理会社経由で実施」

ステップ④:管理会社の調査結果(発見2日後)

項目	内容
過去の鳩被害履歴	同マンションで他に2件の報告あり
入居前のベランダ点検記録	鳩飛来の痕跡確認済
判定	大家負担で対応
業者手配	管理会社が手配

業者対応(発見4日後)

項目	内容
巣の撤去(卵なし)	完了
ベランダ清掃・消毒	完了
防鳥ネット設置	ベランダ全面
作業時間	約3時間
費用	65,000円
Bさんの負担	0円(全額大家負担)
保証期間	1年間

もしAさんのように自己負担していたら…

シナリオ	損失
自己判断で業者依頼	80,000円
管理会社への報告漏れ	後でトラブル
入居者の過失と判断	入居者負担確定
損失額	約80,000円

結果

項目	内容
Bさんの負担	0円
ベランダの安全	完全確保
大家との関係	良好維持
健康被害	ゼロ
再発(2026年中)	なし

Bさんからのメッセージ

「最初は『自分のベランダだから自分の負担かな』と思いましたが、事前に4ステップを知っていたから、まず管理会社に連絡できました。実は入居前から飛来していたことが判明し、大家負担で0円解決。賃貸の場合、絶対に勝手に動かず、まず管理会社に連絡が鉄則ですね」

このように、4ステップ対応が、約8万円の節約+大家との良好な関係を維持できます。

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トラブルになった場合の対処法

責任分担で揉めた場合の対処法です。

段階別の対処法

段階	対応
1. 話し合い	管理会社・管理組合と協議
2. 書面での要求	内容証明郵便など
3. 第三者相談	消費生活センター・宅建協会
4. 調停	簡易裁判所の民事調停
5. 訴訟	最終手段

区分所有法第57条の活用

分譲マンションで、他の住戸が原因で被害が拡大している場合、区分所有法57条で対応可能です。

条文の内容	適用例
共同の利益に反する行為の差止め	鳩への餌やり禁止要求
専有部分の使用禁止	重度の場合
損害賠償請求	被害があった場合

**「法的根拠があることを知っているだけで対応が変わる」**ことが多いです。

弁護士・専門家への相談

相談先	費用
マンション管理士	無料〜1万円
弁護士相談	初回30分5,000円程度
消費生活センター	無料
自治体の住宅相談	無料

初回無料相談を活用することで、適切な対応を判断できます。

まとめ:4ステップで揉めず・損せず・確実に解決

マンションの鳩対策の責任分担をまとめます。

重要ポイント	内容
賃貸vs分譲	対応が全く違う
共用部	管理組合・大家負担
専有部(ベランダ)	ケースバイケース
大家負担5ケース	入居前飛来・全体被害・共用部・契約・経年劣化
入居者負担3ケース	餌やり・誘引物放置・故意
揉めない4ステップ	証拠・連絡・契約確認・書面合意
鳩は法律で保護	殺害・捕獲は違法
節約効果	4ステップで約8万円節約

鉄則:証拠記録 × 管理会社へ即連絡 × 書面で合意

この3つを守るだけで、Bさんのように0円で完全解決+良好な関係維持を実現できます。

マンションの鳩問題は「自分で勝手に動かない」ことが最大のポイント。まず管理会社・管理組合に連絡することで、本来払わなくていい費用を負担せずに済みます。

業者選びで迷ったら、プロの無料相談で最適な対応を相談しましょう。「依頼=契約」ではないので、気軽に活用するのが賢い選択です。

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よくある質問(FAQ)

Q1. 賃貸マンションで鳩被害が出た時、まず誰に連絡?

A. 必ず管理会社・大家に連絡してください。順序は:

管理会社に電話・メール
写真・動画で証拠提供
対応方針の確認
業者依頼は管理会社経由が安全

**「自分で業者を呼ぶ前に管理会社に連絡」**が鉄則です。

Q2. 分譲マンションのベランダの鳩は、自分で対策していい?

A. 管理規約の確認が必要です。

対策	確認事項
鳩よけネット設置	管理組合の許可必要
忌避剤の散布	個人判断可能
防鳥スパイク	美観上の規定確認
巣の撤去	卵・雛の有無確認

管理規約に「ベランダの設置物は許可制」と書かれている場合が多いので、必ず事前確認を。

Q3. 鳩の巣に卵があったらどうすればいい?

A. 絶対に勝手に撤去してはいけません。鳥獣保護管理法違反です。

対応	内容
管理会社・専門業者に連絡	即時
自治体への許可申請	業者経由
雛が巣立つのを待つ	約2週間
卵だけなら短期(早期)	約20日

「待つ」のが最も合法的+安全な対応です。

Q4. 入居前から鳩が飛来していたのに、大家が「入居者負担」と言ってきます。

A. 証拠を集めて反論してください。

証拠	入手方法
入居前の写真	不動産屋・大家に確認
周辺の鳩被害履歴	近隣に聞く
マンション全体の状況	他の住戸に確認
過去の管理会社対応履歴	管理会社に開示請求

それでも納得できない場合は、消費生活センター・宅建協会に相談しましょう。

Q5. 賃貸契約書に「害虫獣は入居者負担」と書いてあります。それでも大家負担にできる?

A. 特約があっても、構造的問題なら大家負担になる可能性があります。

状況	大家負担の可能性
入居前からの問題	高
マンション全体の問題	高
経年劣化が原因	高
入居者の過失	低(入居者負担)

「賃借人に過酷な特約は無効になることがある」——民法上の判例があります。専門家相談がおすすめです。

Q6. 自分で対応してから、後で大家負担にできる?

A. 基本的に難しいです。理由は:

問題	内容
事前報告なし	過失と見なされる
業者選定の独断	不適切な業者の可能性
費用の妥当性検証不可	過剰請求の懸念
証拠が消える	駆除後に状況確認できない

**「対応前に必ず管理会社に連絡」**が鉄則です。後からの請求は認められないケースが多いです。